“战火再燃 碧桂园全面降价”

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碧桂园成为了年楼市降价的急先锋。 据本报记者介绍，继五一广州碧桂园3盘降价促销之后，5月8日，南京句容碧桂园凤凰城也一次性不重复发售共4253套房源，均价6000元/平方米，约为南京市区房价的一半。

大地产商经由2009-年牛市增加的土地储备，正在向可销售库存转移，其推动压力增大。 碧桂园如此密集、大范围的促销，表明正在努力提高资产周转率和资金回收水平，现金为王。 联系碧桂园截至去年几次的债务融资后，碧桂园调整财务结构、重构资金链的意图也显现出来。

购买限制带来的机会

年，受部分投资者转向二三线城市影响，生产模式受到质疑的碧桂园( 2007.hk )，迎来了机遇。 年一季度，碧桂园合同销售金额约93亿元，合同销售建筑面积约144万平方米，比去年同期增长约45%、26%。 在过去的五一假期中，碧桂园的全国销售额达到了30亿元。

广东省的项目仍然是碧桂园业绩的重要来源。 年上半年，碧桂园发布了4个新盘。 其中三个位于广东。 碧桂园城市花园(佛山禅城)、碧桂园(肇庆封开)、碧桂园清泉城(清远佛冈)。 位于广东惠东县的碧桂园·十里银滩，作为碧桂园首个大型综合性滨海度假项目，包括连排别墅、双拼别墅、酒店式公寓、洋房，总建筑面积达70万平方米，将于今年7月入市。 这个项目已经开始了全国百城联动营销计划。

进入二季度，碧桂园39个销售项目陆续推出新产品，其中广东17个，广州3个，其他均分布在二三线城市。 截止到年3月31日，碧桂园获得国有土地录取权证(含权益)的可建设面积约4873万平方米，仍以广东为大本营，49%的新土储分布在广东。 年一季度新购置土地可建设面积(含权益)约490万平方米，总价约34亿元，预计分别位于广东清远清城、东莞塘厦、广州番禺、安徽滁州来安、江苏镇江文容。

今年年初，碧桂园表示今年的销售目标为430亿元，但根据其5月4日公布的数字，碧桂园于前4月完成了119亿元的销售，仅达到全年目标的27.67%，这一比例在公布业绩的房企中不算低，

大规模的促销盘引起了利润率下降的争论，碧桂园主席杨国强曾经公开表示，最重要的是企业的资金链状况。 杨认为，企业的楼价很有吸引力，可销售量得到支持，有能力实现全年目标。 由于企业项目集中在二、三、四线城市，受宏观调整的影响，小于一线城市。 他预计下半年将是企业销售的高峰期。

省内外大盘照样降价

进入5月，碧桂园开展了广东省内外多家大盘降价推介活动。

5月1日，碧桂园广州凤凰城发布千套房源，均价约7000元/平方米，较前期8000-9000元/平方米整体下降约15%。

据碧桂园附近人士介绍，碧桂园此次降价的直接原因是增城4月末的限价令，即新商品楼盘价格不得超过该盘年销售平均价格的105%。 在这项新政下，碧桂园发现“只卖上述价格”。

五一节期间，碧桂园广州清远和肇庆的另外两个项目也降价了一千元左右，因此引发了抢购。

5月4日下午，碧桂园据4月企业通讯报道，今年前4个月的销售额约为119亿元，比去年同期增长约26%，达到430亿的27.67%。

据本报记者介绍，5月8日开始预订的碧桂园南京项目将于本月15日正式启动，届时将公布首期总建筑面积54.32万平方米，约4253套房源。 据介绍，部分房源最低价5800元/平方米，主力房源均价6000-7000元/平方米，别墅房源均价8000元/平方米左右，有9.2折、9.4折等优惠措施。 这次房源的平均价格在6000元左右，每平方米。

要说广州碧桂园的价格下降了，第一是增城在4月初实行了单盘限价，所以如果像南京这样大量的房源没有一次重复入市，那就是碧桂园今年代表性战略的体现:货量充足，快速推高，适度让利。

库存的动力

碧桂园降价销售的动力，首先是资金和财务方面的考虑。

年，碧桂园海外债务融资共计18.5亿美元(合121.8亿元)。

碧桂园投资者关系部负责人刘嘉毅向媒体表示，多次借款是为可能出现过期可兑换债券的回购做好的早期准备，表现出了企业财务上的谨慎。 但是，这种“借新债还旧债”的模式受到外部质疑。

关于近期碧桂园集中销售的动力和原因，中原集团高级研究主任季峰表示，从各大房企去年底负债情况看，碧桂园短期资金压力最大，其货币资金与短期债务之比仅为0.98，其持有的货币资金无法弥补短期债务缺口，以快速回收为主

另一方面，碧桂园手牌降价的推动盘背后，是对低价黄金存土模式的支持。

根据中航证券首席地产分解员杜丽虹的研究，同为大众型地产商，碧桂园的周转率比万科、保利等企业要慢。 年万科库存资产周转率达到0.79倍，保利房地产达到0.74倍，恒大房地产0.8倍以上，碧桂园的周转速度维持在0.5倍水平，繁荣期也只有0.6倍。 但是碧桂园的利润率很高，年营业利润率为27%。 同期万科营业利润率为24%，保利地产为20%。

杜丽虹认为，作为大众化定位房企的替代，碧桂园一直在追求低价土地上的高附加值。 据其测算，万科、保利每平方米土地的利润贡献约相当于50%-60%，恒大房地产约100%-120%，碧桂园近200%，每平方米土地价格仅为465元，但每平方米利润

年前，杜丽虹认为碧桂园没有找到该模式的最佳效率组合，高附加值被低周转率抵消，碧桂园的资产收益率低于其他几家企业，收益率应该得到优化。 从这个五一节开始的大规模推送销售，是否意味着碧桂园将提高资产周转率和收益率？

作者:大海

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