“房贷利率变化 对你有何影响？两种方法咋选？”

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库存浮动利率贷款价格基准换算今年3月开始

房贷利率的变化对你有什么影响

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近日，央行宣布推进库存浮动利率贷款定价基准平稳转换，转换时利率水平不变，转换方法包括最优遇贷利率( lpr ) ( lpr )为定价基准和固定利率两种。

转换工作将于今年3-8月展开，有助于更好地发挥lpr在贷款定价中的重要作用，使贷款利率能更及时地反映市场利率的变化。

住房贷款利率会发生变化！

去年8月，央行决定改革完全最优遇贷利率( lpr ) ( lpr )形成机制，随后商业性个人住房贷款定价基准也从贷款基准利率转为lpr。 简单来说，过去个人住房贷款的价格基准是贷款基准利率，即按基准利率上浮或上浮的量调整后，个人住房贷款的价格基准是lpr，除了lpr之外，还要明确贷款利率。 最近，为了进一步深化lpr改革，央行发布公告，推动库存浮动利率贷款定价标准平稳转换，转换工作将于今年3-8月进行。

公告称，存量浮动利率贷款是指今年1月1日前金融机构发放的、以签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，不包括公积金个人住房贷款。 从今年开始，各金融机构不得签订以贷款基准利率定价为参考的浮动利率贷款合同。

lpr作为价格基准或固定利率的区别是什么？ 贷款人应该怎么选择？ 住房贷款利率算法会发生什么变化？ 顾客和银行怎么转换？ 记者去采访了。

现在的利率会变吗？ 未来怎么选择？

公告称，在转换时利率水平不变，也就是今年转换时，贷款人的房贷利率水平和以前一样，没有变化。

民生银行首席研究员温彬认为，存量商业性个人住房贷款转换时的利率水平不变，有助于稳定市场预期，保持居民住房贷款利率在合理均衡水平上的基本稳定。

公告显示，存量房贷定价转换有两种方法:一是将lpr转换为定价基准，加金额应等于原合同近期执行利率水平与年12月lpr的差值(也可以为负值)。 在这里，从转换时点开始到现在为止的第一个重新定价日的利率水平等于原来的利率水平。 二是转换为固定利率，转换后的利率水平由贷款双方协商明确，其中商业性个人住房贷款转换后的利率水平必须与原合同近期的执行利率水平相同。

那么，这两种方法应该怎么选择呢？

温彬认为，银行将提供浮动和固定两种贷款报价，但在lpr预期下降的背景下，客户一般会选择浮动利率报价。 这是因为点数是固定的。 但是，如果lpr处于上升周期，住房贷款利率也会上升，但是到目前为止如果签署了固定利率，住房贷款价格不会改变。

选择浮动利率后，房贷怎么计算？

如果选择将lpr转换为定价基准，未来房贷利率将如何调整？ 加分数值怎么计算？

例如，如果某商业性个人住房贷款的原合同期为20年，剩余期为8年，则原合同约定的利率从5年期以上的贷款基准利率上浮10%，目前的执行利率为4.9%×(1+10% ) =5.39%。 年12月发表的5年以上的lpr为4.8%。 如果贷款双方于年3月30日转换定价基准，重新定价周期仍为1年，重新定价日期仍为每年1月1日，则增加值必须为0.59个百分点( 5.39%-4.8% )。 年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍然为5.39%(4.8%+0.59% )。 在之后的第一个重新定价日，即2021年1月1日，按照重新商定的重新定价规则，执行的利率将调整为年12月公布的5年以上的lpr+0.59%，之后每年同样调整。

如果以前享受过优惠利率呢？ 公告判定积分值可以为负值。 假设此前房贷享有4.41%的优惠利率。 加分数值应该等于4.41%和年12月的lpr4.8%之差-0.39%(4.41%-4.8% )。 今年转换时也维持在4.41%，之后无论lpr如何变动，实际住房利率都是lpr-0.39%。 也就是说，如果年12月5年期以上的lpr降至4.7%，那么从2021年1月开始，住房贷款利率重新定价将为4.31%(4.7%-0.39% )。

公告中指出，定价标准只能转换一次，转换后不能再次转换。 处于最终重新定价周期的库存浮动利率贷款不可转换。

3月至8月任意时间点的迁移

国家金融与快速发展实验室特聘研究员董希淼认为，实施存量浮动利率贷款定价标准的转变，加快和扩大lpr在存量贷款中的应用，使lpr全面成为贷款定价的标准，将更好地发挥lpr在贷款定价中的重要作用，提高贷款利率

据了解，同一商业性个人住房贷款在今年3-8月间的任意时间点转换，根据年12月份lpr和原执行的利率水平明确加值，加值不受转换时间点的影响，银行和客户可以合理分散处理。 转换工作从今年3月1日开始，大致应该在今年8月31日前完成。

即使有疑问如何变换也不要担心。 央行表示，自公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款价格基准转换工作计划。 包括系统配套、人员培训等，并通过多种渠道包括官网和网站公告、邮件、(智能手机)银行应用和电话通知等，告知客户，在双方协商一致的基础上，尽可能简便地更改原合同条款。

招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文告诉记者，招商银行已做好库存贷款价格基准转换的应对准备。 系统定价基准批量转换改造工作积极推进，库存贷款合同复印件利率条款已经系统整理，新版合同中增加了对定价基准转换的事先约定。

建设银行有关部门负责人表示，将本着“充分协商保障顾客权益，简便易行”的基本原则，做好转换计划制定、合同条款变更、系统配套改造等工作，按公告要求的时间表稳步推进。 (记者王观)