“老旧小区“没人管”“管不好” 难题怎么破局”

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新华社9月4日电题:老小区“没人管”“管不好”的难题是如何破局的？

新华社《新华视点》记者郑钧天、李继伟、杨绍功

随意丢垃圾，乱放车辆，让商人自由出入……现在有些老小区没有物业管理，有些物业管理不好。 有些居民因为不动产的“服务差”不缴费，但不动产也大多以“收入不能支出”为理由妥善解决。

在全国新老小区改造中，补充了物业管理服务的短板，完善的长期管理机制呼声甚高，出台了许多相关政策和措施。

引入物业提升管理，强制清算不合格公司

据了解，许多城镇2000年前建成的老小区是出售的办公室，由地方国企下属的房地产企业托管，除了清洁等基本服务外，几乎没有物业管理。 目前，一点园区在完成基础设施改造后，引进了房地产企业。

河北邢台市桥东区市交通局家属院区居民刘小英说:“以前刮风粘土，下雨粘泥。 目前，引进房地产企业后，路面平坦干净，车辆停放完好。 杂草丛生的空地被改造成停车场、健身广场和警备巡逻”。

另外，各地通过专业整治，强制退出服务质量稍差的公司。 “我们调整为由于奖优罚劣，退出20%的能源水平低、服务差的房地产公司。 ”。 上海市虹口区有关部门负责人做了如下陈述。 虹口区还对各物业服务公司和相关住宅小区进行了问卷调查，形成164家物业服务公司的满意度得分和排名，按照7种颜色的评价体系进行等级划分，分别为金牌、银牌、绿卡、蓝卡、黄牌

“现在房地产企业的服务态度比以前好多了。 ”。 上海市虹口区玉四居民区党总支书记卢戈润表示，过去，这里两个小区的主要道路都是乱七八糟的车，经过科学改造，新划了停车线，集中增加了30多个车位，缓解了居民停车难的问题。 “服务水平提高后，这两个小区业委会已经同意将事业费提高20%至30%。 ”。

此外，与老小区的“无管”、“失管”现象相比，地方政府略有底气。 南京市栖霞区在全区9个街道设立房地产企业，托管全区153个老小区和59个保障住宅小区，覆盖全区住宅小区总数的70%。

“服务不收费、不收费的服务更差”的死循环怎么解读？

记者调查发现，老小区引进房地产后，管理运营状况仍处于困境，如果成立业主委员会的比例不高，事业费将面临涨价难、收缴率低等问题。

记者在南京采访时发现，有些改造后的小区无法进行后续管理，只实现了基本的清洁、停车、绿化、安保等无人管理。 业内人士表示，旧小区整治后，引进市场化房地产的不到10%，已成立业委会的只有20%左右。 “没有业委会，大家的意见就不统一，谁也不能成为主。 ”。

随着物业服务质量要求的提高，管理价格相应增加，提高物业费用成为了有点旧小区的突出矛盾。 “有些小区规模小，不足1万平方米，许多居民对物业服务不满意，拒绝支付物业费，物业管理企业扭亏为盈。 ”。 上海国有物业管理企业负责人在人大洒苦水。

“事业费不涨，反而影响物业服务质量，形成恶性循环”河北省衡水市方舟物业服务有限企业总经理吕研表示，许多老小区居民缺乏服务收费观念，部分小区物业管理工作难以持续。

“改造社区和职位维护一定会花费费用，钱从哪里来是课题。 ”龙湖智慧服务企业相关负责人做了如下陈述。

各地探索:包装合并、居民自治与政府“图腾”

为了处理旧小区物业管理的难题，目前大多因地制宜，探索旧小区物业管理模式。

——合并实现“大房地产”的集中管理。 针对老小区规模不大、房地产企业不愿接管的课题，河北邢台“杜绝”老小区、“无人管理”、“无人清洁”、“无人维护”许多相邻的老小区，由房地产企业管理，实现清洁、有序维护、维修等方面的资源共享

——建立居民自治共治平台。 记者在采访中发现，一点街镇基层政府通过构建社区联合治疗平台，推动居民自主物业管理方案的制定。 例如，成都市通过设立园区自治组织，例如设立社区联席会议等方法，作为旧园区改造开始前的条件，让居民充分协商，对园区管理模式、物业管理企业形成一致意见。

——政府的“图腾”。 南京市房地产办理副主任童龙声表示，由于目前市场发育不完善、国家相关政策不完善，一些老旧小区的治理难题仅靠市场难以处理，需要暂时政府“触底”。 南京市栖霞区住建局房地产科科长李秀东介绍，公益性房地产企业触底后，老小区和保障住宅小区的房地产费每月0.4元，其他小区普遍在每平方米1.9元左右。

石家庄鼓励老小区引进物业管理服务，为主城区老小区新引进物业管理实行财政补贴，第一年补贴0.3元/平方米，第二年补贴0.2元/平方米，第三年补贴0.1元/平方米，3年后退出

许多房地产公司和部分街道负责人认为，旧小区改造维护需要大量经费，短期内政府可以提供一些特殊补助，但从长远来看，要提高居民对物业服务价值的认识，根据法律、公开、居民协商的方法合理提高物业费用，以此实现物业