“买二手房　避开中介套路”

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近日，市住建局发布《购买二手房9个观察事项》，对比我市二手房交易中常见问题，选择住房资源、中介、缴费、贷款等多个方面提出注意和建议。 其中，中介机构的选择和交易备受市民关注。 对此，记者采访了我市资深房地产经纪人和市住建局工作人员，为购房者避开了中介企业的道路。

购房是否被骗了定金

购买二手房时，普通购房人在寻找合适的房源期间，不得接触中介。 但是，市场中介企业鱼龙混杂，介绍的房源也不一定可靠，有很多陷阱。 最近，来自湖南的小张通过中介购买二手房时遇到了不好的心事。

张先生的丈夫是潍坊人，两人本来住在国外，今年想回潍坊安家。 今年年初，他们通过潍坊中介企业的推荐，看到了一套房子。 然后，中介企业向她出示他们和房主签的合同，张先生在上面签就行了。 签字后，她又给了中介企业一万元的存款。 之后，中介企业和她延期了购买手续。 4个月后，经各方询问，该户主已与新房主签订合同，张先生一直蒙在鼓里。 她向中介企业索要1万元存款时，对方称这1万元为中介费，一直没有退钱。 据张先生询问，这家企业没有备案，维权遇到困难。

“不让买家和房东接触，是中介企业经常玩的道路。 ”。 城市资深房地产经纪人张先生说:“中介无论如何也不让购房者和房东接触。 交定金的话，会产生各种各样的中介费，所以在交钱之前，买家一定要和房东见面，当面决定所有的事情。 ”。

在签订合同前，中介必须书面告知委托人8个事项

。 对此，市住建局特别提醒购房者，购买二手房一定要慎重选择中介机构。 根据住房和城乡建设部《房地产经纪管理办法》的规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，向所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。

目前，市住建局对市区中介机构实施备案管理，购买时必须选择备案的中介机构(名单登录市住建局网站办理JSJ.Weifang.gov/FCGL/JGGL/Bajgl/Bajjl/)。 由于这些机构的业务流程相对规范，在发生纠纷时可以更好地查询维权，降低风险。

根据住房和城乡建设部《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人证明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知以下事项，由本人签名确认: 委托人应当协助、委托提供的资料户市场参考价格的房屋交易常规程序和可能存在的风险房屋交易相关税务证券公司服务复印件及完成标准证券公司服务的收款标准和支付时间其他需要告知的事项

“像住宅一样被抵押的情况包含在‘其他需要告知的事项’中，中介企业有义务告知购买者。 ”。 住建局工作人员说。

所有中介人不得收取担保费和金融服务费

。 由于房屋交易时间长、过程复杂，中介机构为房屋买卖双方提供的服务决定促进交易，不仅签订合同，还协助双方办理税费、过户和不动产交接。 因此，必须签订买卖合同，购买者与中介机构协商明确中介费支付环节，实行分期付款，更好地保护自身利益。

市住建局工作人员警告，购房人必须仔细审查合同，并与中介企业合理约定合同条款。 例如关于贷款的约定。 目前，由于银行放贷收紧，一些买家无法获得贷款批准。 因此，购房者可以与中介机构协商，确定合同中，受客观因素影响不能贷款的人不视为违约，合同可以解除，不承担违约责任。 此外，合同应当由房主本人签署，非房主本人签署的，由房主授权委托公证书。 否则，合同无效。

此外，市住建局还警告合同中必须确定缴费项目。 房屋交易涉及税费项目交易等，除要求中介机构通过书面告知书确定告知外，还可以在合同中确定由谁承担，拒绝对书面告知书和合同以外的费用一律支付。 所有中介不得收取担保费、金融服务费。 中介费由中介机构和双方买卖根据服务复印件、服务价格、服务质量和市场诉求情况协商明确。

关于贷款银行的明确，买方通过贷款购买房屋时，中介机构可以提供与本机构合作的银行供买方选择，但不能强制，买方也可以自行选择银行进行贷款。

关于资金交付问题，目前一般的方法是在房子前面向卖方支付房子的货款，但是由于房子所有者的经济纠纷，房子有被关闭的风险。 步骤，我市主管部门推进存款交易资金监管服务，由主管部门代为交易资金保证交易安全。 这是因为选择资金政府的监管模式，可以从根本上保护自身的权益。