“长租公寓“鲶鱼”效应渐显”

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每年毕业季都是租房市场的高峰期。 相关数据显示，全国普通高校毕业生预计将达到834万人，再创新率较高。 随着许多大学毕业生就业，住宿成了最紧迫的现实诉求。 这种诉求从近期许多年轻化社会交往平台的租房文案迅速升温中可以明显看出。

作为近年来迅速崛起的住宅供应形式，租赁公寓成为更多年轻人的选择。 长租公寓有那些好处？ 为什么受年轻人欢迎？ 快速发展还面临着那些问题吗？ 关于这个，笔者进行了采访。

供需两端有变化

长住公寓之所以出类拔萃，其背景是住宅市场诉求端和供给端发生的微妙变化。

另一方面，住房诉求群体关注从购买或“先租”到高质量租赁的转变。 日前，相关机构发布的《中国青年租赁生活蓝皮书》显示，现代城市租赁集团费用不断升级，6成以上的人倾向于在长租平台上租赁，近8成的人精心安排租赁的房间，约4成的“95后” 另外，——年度“90后”租户占75%，成为城市出租人的主体。

上海白领刘颖这几个月正在找房。 除了采用58同城、自由等通用租赁网站外，还在豆瓣集团、bbs、论坛等社会交流网站上搜索了相关情况。 “一开始我想找中介和房东直租，但网上新闻鱼龙混杂，筛选起来很麻烦。 为了尽快稳定下来，我在进行诉求匹配后，选择了长租公寓。 虽然每个月会有一点服务费，但是整体来说长租公寓很方便也很放心。 ”。 刘颖说。

另一方面，租赁公寓的运营公司加速了快速的发展。 据不完全统计，截至年底，中国市场活跃的长租房企品牌已超过80个，分布的城市数量约达50个，涉及1200多套集中式公寓和13.5万套分布式公寓。 具体来说，长租公寓运营公司将自营房源或从市场收集的房源进行装修升级和标准化改造，最终形成相应的租赁性公寓。

在北京建国门附近的自如寓里，看到员工忙着为客人办理入住手续。 在这座二环边的6层建筑中，地下部分被改造成健身、阅览、休闲、办公室、一体居住的1000平方米的公共空间，地上部分是16~45平方米的不同居室和稍具个性化主题的房间。 一看五楼的几个空房间，双人床、空调、洗衣机、衣柜等生活设施很齐全。 “现在是毕业季，暑假，很多正在找工作、实习的年轻人都住在这里。 ”。 工作人员说。

长租公寓正在高速发展

业内人士指出，在成本上涨的背景下，人们越来越重视居住质量，政策也鼓励规范的住房租赁市场快速发展，这使得规模化、标准化经营的企业品牌“长租公寓”越来越受欢迎。 像鲱鱼一样，搅动了整个房屋租赁市场。

“标准化、规模化的租赁平台与个人房源相比，合同相对完善，通常不会产生恶意押金。 连锁经营企业品牌的房源介绍比较清晰，不必担心网上照片与现实不符的情况。 一些长租公寓企业品牌采用统一宜家式的装修风格，每个房间都有不同的装修。 拿铁、木棉、米苏、布丁的装修风格清新而有格调，适合年轻人。 ”。 刘颖说。

在郑州生活的叶康康发现，市场出租主要分为个人房源和中介型房源。 “我刚从大学毕业，就遇到了不正规的中介。 租的时候环境也很好，价格也很公道。 但是后来发现那里的家电设施质量很差，坏了也不修，家里没电也没找到人修，最后没有全额退押金。 现在租房吸取了以前的教训，我倾向于选择可靠的个人房源或者知名的长期租房公寓企业品牌。 ”。 叶康说。

数据显示，全年，国内长期租赁公寓市场规模已突破1.5万亿元，长期租赁公寓领域融资规模近770亿元。 长租公寓正在进入快速发展期。

据艾媒体咨询发布的《中国长租公寓市场现状调查和顾客行为监测报告》预计，2022年中国房屋租赁市场租赁面积将达到80.6亿平方米，中国房屋租赁市场租赁人口将在2022年达到2.4亿人。 “从自由年开始进入长租公寓行业。 那时，房屋租赁市场，特别是长期租赁公寓市场并未受到关注，但我相信快速发展长期租赁公寓具有巨大的市场空间和社会价值。 后来，“房子是用来居住的，不是用来炒房的”深入人心，公司、投资者乃至整个社会都很重视房屋的回归居住属性，租赁公寓的运营公司也越来越受到关注和支持。 ”。 首席运营官梁占华对笔者说。

精细化管理成为趋势

长租公寓为什么会成为住宅市场的“鲶鱼”？

专家认为，房屋不仅具有一定的投资属性，而且是关系民生的重要资源。 出租房屋一直大量存在。 以前流传的房地产市场主流是“中介家主和租户”的分散模式。 房东以出租人可能破坏房屋、投资转化率低、出租人更换频繁等理由，导致房屋长期闲置，住房资源浪费、住房相对有效的供给不足。 租赁公寓与这些痛点进行比较，着力改善，活跃市场资源。

“数据显示，68%的自由业主以前有过自己租房的经历。 自古以来，中介依靠新闻的特点来撮合租赁交易并不是一件容易的事。 例如，一些房屋地理位置优越，但居住条件较差，房东不愿投入资金加以改善，因此有些房东难以满足租客的需求，对租客的职业、生活习惯等个人特点提出了批评，从而降低了租房的涵盖范围。 一些房东没有时间为租客提供辅助维护和清洁服务，这引起了租客的不满。 ”。 梁占华通过长时间合同固定闲置房源，利用自身积累的设计、装修、管理经验统一装修房屋，最后通过自由的官网和app进行房源发布和精细化管理，处理市场痛点，提高租户体验，保证房东获得稳定的租金收入

但是，随着竞争对手的增加，利润率下降，资本退潮，长期租赁公寓市场超过甲醛标准，暴露了隐私安全、价格被吊、合同纠纷等问题。 特别是随着企业品牌的增加，热门城市争夺房源的现象越来越突出，反而抬高了房租价格，增加了租客的价格。 有时空气质量超标，在一定程度上影响了租客对“装修卡”租赁公寓的信任度。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼认为:“租赁公寓刚刚起步，面临着各种问题，促进租赁公寓市场健康快速发展需要多方合作。” 一是要健全住房租赁市场监管制度，确定职责分工，形成监管，特别是对“哄抬价格”的现象，要从制度上加以制止。 二是加强住房租赁信贷审慎经营，以深入开展互联网金融风险专项整治工作为契机，加快取缔无资质贷款平台，保证长期租赁市场的“居住属性”。 另外，直接开发租客、流程、价格优良的租赁信用产品，更好地满足市场诉求。 另外，租赁公寓的运营公司也要结合租户提出的各种大小问题，积极改善，塑造可靠的企业品牌，避免昙花一现。