“房贷改革有利于精准调控”

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住房贷款改革不是为了“放水”，而是向利率市场化借贷，利率的整体水平与以往基本持平，利率的实际支出基本不受影响。 要把住房贷款改革推向精确化的纵深，贯彻“以人民为中心”的快速发展思想。

日前，央行宣布，从10月8日起，将新发行商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期间的最优遇贷款利率( lpr ) (简称lpr )为价格基准点形成。 这项被称为“住房贷款新政”的改革措施备受瞩目。 大部分解读从利率形成机制入手，分析政策对不同购房者群体的影响，认为改革前后利息负担相当，对房地产市场短期作用不明显，适合精准调控、城市施策。

首先，住房贷款新政是利率市场化改革的有机组成。 研究表明，商业银行发放住房贷款“市场应起决定性作用”，但目前贷款利率参照基准利率上下浮动，基准利率行政部门明确，长期相对稳定，容易导致资源不匹配、金融效率下降。 因此，参照公开市场操作，特别是lpr，是处理基准和市场利率“双轨道一体化”的关键。 因此，房贷利率逐月与lpr“合表”，将更及时地反映市场利率的变动，有利于风险释放和效率的提高。 可以看出，住房贷款改革不是为了“放水”，而是向利率市场化借贷。

二是住房贷款利率水平总体变化不大，适合精准调控、因城措施。 市场上最令人担忧的是新利率形成机制的“任性”。 但是，中长期来看，lpr水平的波动不是缰绳引起的，基本上反映的是金融服务实体的经济能力，接受必要的窗口指导。 短期内“加入”也是重要的调节手段。 例如，目前北京首套、两套住房贷款利率相对于基准利率分别上浮10%、20%左右。 改革后，第一套房贷利率不得低于lpr，第二套不得在lpr上加60个基点，综合考虑各城市、各银行自由裁量权和还款过程中的“利率再定价”因素，房贷利率的整体水平基本与以往持平，利率实际

再次，从宏观调控的方向来看，“住房不炒”的定位不会动摇，房地产不再是刺激短期增长的手段。 为了不让房价，特别是热点地区的房价大跌，房贷利率作为购房价格的重要副本，必须适时接受适度的事前调整微调，必然服从控制的目标和大局，提供服务。 另一方面，近期各类保障性、政策性住房建设，如上海将外来人口纳入共享产权房申报范围，大部分属于“首套、首贷”范畴，贷款考核受到一定优惠，实际上分流了相当一部分信用诉求，房贷利率

也可以看出地方的住房贷款政策有点偏离，有越位的倾向。 比如，有银行对改善性的诉求既不收紧也不拒绝青红皂白，也有银行因为自身信用额度和投入节奏的偏差而人为延迟审批时间。 另外，个别城市为了抑制房价，对公积金贷款客户另行设置了存款年限、发放额等各种不合理的限制。 刚性和改善性诉求群体是上班族，在大数据时代完全可以详细判断，“无差别”“一律化”是有条件的，会转化为正确的措施。 对此，未来要全面深化住房信贷改革，必须着眼于差异化、个性化、精准化的优质金融服务。

房地产市场的快速发展，归根结底必须贯彻“以人民为中心”的快速发展思想房地产市场的调控，最终必须围绕共同富裕这条主线牢牢展开。 改革开放以来，城镇人均住宅面积从6.7平方米跃进为36.6平方米，是一个非常了不起的成果。 展望城市化后半期的房地产市场，我们拥有充满活力的微观基础，坚实可靠的中观保障，多元高效的宏观工具，依赖科学规划、合理诱惑、审慎监管，就能实现我们居住的目标。