“刘明康支招房产贷款:降低抵押率与变更抵押物”

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“现在，银行领域有两个风险。 一个是地方投资平台企业的贷款。 另一个是房地产贷款”4月1日，在重庆举办的全国城市商业银行第十届论坛上，银监会主席刘明康说。

2009年，各银行的房地产贷款都有不同程度的增长。 例如，工行房地产贷款余额达到4371亿元，比上年增加951亿元，占贷款总额的比例为11%。

刘明康认为，由于贷款余额较大，如果出现几个不良率，银行多年来的准备和利润留成有可能向东走。

刘明康对土地储备贷款、开发贷款、个人贷款的风险控制一一“支付令”。 例如，银行希望开发商抵押建设工程，尽量减少土地抵押的数量。

重庆房地产企业的总经理认为，这将失去土地融资功能，开发商从银行获得的资金减少，将银行的风险降至最低。

土地抵押低成本控制

“土地储备贷款余额不大，但风险很小，”刘明康说。

一般来说，土地储备中心的首要作用是使面料熟地，没有其他资产，也没有其他还款来源。

土地储备机构多为事业单位，土地储备中心作为贷款主体没有问题，但土地储备中心能否抵押储备土地的开采权在法律上尚未决定。

这是因为，现行的土地储备办法并未赋予土地储备机构可以任意处置土地的权利，而只是代表国家收回和注销原有的土地使用权，因此，从法律意义上讲，无法获得将储备土地作为抵押法融资的权利，存在一定的法律风险。

但是，目前土地储备中心仍然是许多银行的“上宾”。

以3月重庆为例，19日，重庆北部土地储备(土地拍卖)中心以土地为抵押，向建行观音桥支行贷款。 17日，重庆市地产集团以一块土地为抵押向重庆农商务南岸支行贷款。 重庆市渝中区土地整治储备中心9日以土地为抵押向兴业银行重庆分行贷款10亿元。

刘明康认为，商业银行应采取三种方法防范风险。

首先是区别对待不同的土地储备中心。 刘明康认为，土地储备中心的本质仍然是政府投资平台企业，银行应根据政府的相关情况进行评级，并据此给予不同的授信。

其次，土地储备中心以土地为抵押物时，应控制低成数。

再者，必须追踪土地本身的性质、计划的变化。 例如，贷款的话，一个土地可能是为了拍照的计划，也可能是为了划分用地的计划。 这种用途的一些变化直接导致土地判断价值的减少，最终难以掩盖银行贷款的风险。

抵押物:因建设工程而改变土地

开发者的融资渠道将会变窄。

与房地产开发贷款相比，刘明康希望银行对开发商实行“名单式”管理。 这样，银行的分行和总行就一致了。 也就是说，总行的客户名单和新闻被传播到分行采用。 名单的动态评议，如各开发商的经营、资产质量的变化，都会影响在银行的评议结果。 %%资产管理%%

最直接的是，开发商贷款的抵押品，尽可能成为建设工程。 目前，8成以上的开发商贷款以土地为抵押贷款给银行，在建设工程中不到2成。

刘明康希望过一段时间这个比例会“反向”。

据重庆国土局不完全统计，3月开发商以土地为抵押向银行贷款53笔，略高于去年同期。 3月30日，重庆中泓房地产开发有限企业在土地上向建设银行巴南分行贷款。

开发商为什么喜欢土地抵押？ 因为把土地抵押给银行，不开发对开发商的损失也不大。 “也有拿地不开发的开发商，用土地从银行抵押获得资金，获得的贷款比支付的地价还要多，土地成为了融资工具。 ”。 重庆大型开发商的总经理说。

“如果在建设工程中被银行抵押了，我们拿到预售许可证后，为了卖房子，必须先还银行的钱。 这样，银行的风险自然就没有了。 我们会积极地偿还银行。 ’这位开发者说。

此外，开发商的贷款抵押物数量也将大幅减少。 几乎低于五成，刘明康说。

迄今为止，开发商通过土地抵押通常可以获得6-7成的贷款，降低抵押率后，开发商获得的资金也大幅减少。 同样的土地，同样的判断价值，开发商从银行获得的资金减少，银行风险相应地降低。

另外，开发者的现金流也备受关注，“个人贷款必须与零售业部合作，开发贷款必须与企业部合作。” 刘明康说。

警惕贷款

个人贷款依然疯狂。

根据人民银行重庆营管部的数据，今年2月，个人住房贷款为主的个人中长期支出贷款增加43.3亿元，比去年同期增加31.1亿元，余额达到1577.2亿元，比去年同期增加59.5%，比上年末分别提高2.4和2.8个百分点

快速增长，风险也越来越明显。

刘明康表示，本来个人贷款风险并不比土地储备贷款和开发贷款高，但由于没有严格执行面试等制度，出现了贷款。 重庆中银领域的监管者也向记者表示，重庆个人住房贷款不良贷款超过1%，呈上升趋势。

但是，贷款管理也变得更加严格。

刘明康建议，首先，首付比例必须动态管理。 不能死板地固定两套房的首付比例，必须根据现实情况进行调整。 在北京，一些银行比两套房的首付已经达到五成。

其次，提倡银行对个人贷款监管层实施风险定价，该浮的就浮。

这已经得到了一定的体现。 以重庆为例，2月份，个人住房浮动利率贷款加权平均利率为5.07%，比上个月上涨0.65个百分点。 2009年6月，个人贷款平均利率仅为4.8%。

第三，需要银行的合规经营。

一家股份制银行重庆分行的零售经理表示:“以前政策执行太松，符合条件的给予优惠，不符合条件的也给予优惠。 最近形势严峻”银行严格执行住房贷款政策也是个人贷款基准利率上升的原因之一。

3月27日，福建各主要银行共同签署《福建省银行领域执行“贷款新规”的约定》。 第一，银行不得发放无指定用途的个人贷款。 另外，必须建立并严格执行贷款面谈制度，确保贷款用途的真实性。 这种手段可以比较有效地阻止虚假贷款的发生。