“房产已成公众最重要投资工具 全民炒房态势显露”

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房价高民意的选择

尽管进入2009年，欧美国家仍处于房价下跌的寒冬之中，但由于相关政策的刺激，房价自2009年3月以来就像脱缰的野马一样直摇直摆，不可收拾。

房地产去年盈利2.72万亿美元

房地产业2009年实现商品房销售额4.4万亿元，开发商因房价上涨实现利润1.76万亿元。 同期地方政府土地出售收入达到1.6万亿元，按至少60%的净利润率计算，可实现利润0.96万亿元。 2个合计，房地产业2009年创造的利润达到创纪录的2.72万亿元，占当时全国33.5万亿元gdp的8.12%。

可以想象，如果没有2008年11月的批量救助政策和天量信贷资金投入的催动，房地产开发商和地方政府土地储备中心“创造”的房地产超额利润显然无法实现。

各种因素表明，房地产市场的回暖和过热是此次中国经济全球经济衰退中无可比拟的重要因素。 从投资者和房地产商的解体来看，城市化和经济增长支撑着房价的上涨，在他们热衷于房价上涨带来的投资收益的政府层面，房价持续上涨刺激了房地产市场交易的活跃，土地财政和房地产的gdp拉动效应，拒绝了地方政府打压过热的房地产市场。 因此，有评论认为，只要站在决策者的立场上，在社会能够承受的范围内，他们就能够接受房价上涨的各种社会损益及其现实。 $$分页符$$

房价高，压迫购买力

全体中国人应该考虑的是，作为最基本的民生产品，房地产在许多地方已经成为地方政府、开发商、公众最重要的投资工具，“全民炒股”的态势已经明朗。

由于投资利润不断增加，目前大城市的房价水平，相对于当地居民家庭的可支配收入，已经达到了想象中的高度。 在北京，建成区的房价和家庭收入比现在超过了30倍，房价和租金(年)之比超过了50倍。 在上海中心区，很多楼盘单价超过10万元，超过了现在东京中心区的房价，上海的单位土地不到东京的1/20。 中国的高房价问题，再次成为国内外人士热议的焦点，国际主流媒体关注中国房价引发的泡沫问题。

在“流动性陷阱”阶段，大量注入的流动性无一例外地进入股市、房地产等资产市场，房价和股价在积累泡沫的基础上持续上涨。 这必然带来几个大问题一是引起占绝大多数社会底层的普遍不满二是对其他产业和居民支出形成压迫，人为压制人民生活水平，阻碍产业结构升级的步伐。 三是由此培育的大量投机机制，用同样的方法炒作评价过低的农产品，引发了全国农产品供应危机。

中央强调经济结构调整和经济增长方式的转变，但由于实体经济与虚拟经济冰火两重天，许多民营企业放弃了实体产业经营，从事房地产投资。 目前，我国急需将投资依赖型经济转变为居民支出导向的经济，但由于房价居高不下，多个家庭不得不将更多收入投入住房，购买其他商品的支出将枯竭，严重影响民生水平和产业竞争力的提高。 从长远来看，越来越大的泡沫破裂必然严重危害中国银行体系——这是一个严重依赖房地产、将房地产信贷资产视为最优资产的商业银行体系，其安危关系到中国许多人的生活与稳定。 $$分页符$$

理性思维政策的代价

今年的政府工作报告提出了“人民群众基本住房诉求”的目标，但前面“要促进房地产市场稳定健康快速发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨的势头”的定性，再次成为《国家十一条》强调的“房价

和多年的政府业绩报告一样，房地产调控措施没有触及地方政府转让土地这一重要环节。 据笔者介绍，城市土地拍卖机构直接推动了城市整体地价和房价体系的重构。 在商品房市场供不应求的条件下，政府拍卖土地的行为，容易引起城市整体地价的连锁上涨。 “帐篷效应”(帐篷效应是指帐篷的容量不仅是箍的大小，支撑箍的竹竿有多高，竹竿越高，帐篷的容量就越大。 要使帐篷下的空间最大化，获取多个支柱并将其伸展到空中是很重要的。 如果只有一个支柱，整个帐篷必须支撑在支柱中心点的周围。 )，来形容地方政府土地出让后形成的泡沫，可能非常形象。 在卖方市场的情况下，可以说政府的土地拍卖是房价高的根本驱动手段之一。 不仅如此，政府囤积和出让土地的行为，还容易引起腐败，直接危害民生。 在许多地区，城市建设规划可以随意编辑，从而成为一些当权者和房地产开发商侵犯城乡居民生命产权的重要工具。 这种以公共利益为借口，以城市规划为工具，强制拆迁居民用地的过程，加剧了拆迁冲突，集体性的事情也变多。

可见，在房地产问题上，政策制定必须审慎推进，体现舆论，适应时势。 如何在刺激经济健康增长的同时，实现能够比较有效抑制或挤压房价涨幅而不是简单控制房价涨幅的目标，是决策者目前的根本选择。 有望通过一种思维方式，扩大多种形式的住房供应，打击住房投机，降低房价，实现房地产业健康快速发展和经济持续快速发展的双赢局面。 不幸的是，这一构想有可能降低房价，首先遭到商业银行体系的坚决反对，地方政府和房地产开发商也不能容忍房价的下降对自身利益的影响。 因此，政策的发起，必然会遇到很多阻力。

我们需要警惕的是，国土资源部等部门反复强调小产权房的整理，似乎是转变为房价高市的手段。 作为重要的社会财富，我认为政府没有必要把小产权房看成洪水猛兽，必须拆除并加快。 要看到小产权房在高房价下处理许多城乡居民居住问题上的正面作用。

中国有句古话“天下没有免费的午餐”。 任何政策的实施都有代价，更何况是充满争议的房地产政策。 如果今年中央政府继续实施有利于地方政府和开发商的房地产政策，房价下跌将来自房地产泡沫的破裂，这将对中国经济造成毁灭性的打击。 立足于化解金融风险、实施积极的低房价战略和政策，有可能给我国房地产业和国计民生带来繁荣的生命力。

作者:佩佩

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