“你玩得过房产中介吗 揭开二手房定价潜规则”

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近年来不断升温的住宅市场，催生了房地产中介这个领域。 来自南京市房地产部门的权威数据显示，2009年，南京二手房成交10.5万套，其中约一半由中介完成。 尽管行情很火，但市场依然不规范，很多房地产中介除了赚中介费外，还通过一点点的“亏本募集”，“黑”得了房主的钱。

本报记者走访了多家房地产中介企业，挖掘所谓的市场潜规则，也提醒销售者不要以为房子在自己手里，自己说就行。

以低房价帮助逃税

通常，小型房产中介每月至少可以用16000元的收入保本(至少需要成交4套40万元的房子)。 由于大型连锁中介的运营价格很高，所以每个月至少要成交300套房子才能保本。 为了实现这个目标，中介常用的方法之一是“打包销售”房子。

例如，张三有70平方米的房子委托中介销售，报价80万。 中介为了抢夺房源，给张三发的广告是“净价”，将来成交后，所有费用由买家支付。 房东因为中介的这个想法而心存感谢。

同样，为了吸引买方，中介通常会告诉买方。 放心，我们有办法“操作”你。 我一定不会让你吃亏的。 之后，中介会故意压低《二手房买卖合同》的房价，让购房者少一点契税和房屋维修基金，购房者就会觉得中介“处处为顾客着想”，一般都会乐意购买该房。 $$分页符$$

【来自业界相关人士的评论】

南京顺驰房地产中介业务员李先生告诉记者，南京许多中介企业这样“打包卖房”，导致购房者逃税、房屋维修基金外逃，损害的是国家利益和集体利益，也增加了交易风险和风险。

收款狂吃差价

住在卫城的张先生有62平方米的房子。 她想换大房子，去自家附近的房地产中介机构询问，报了自己老房子的心理价位: 45万。 接待她的业务员立即热情地和小张一起去附近的公证处办理了该房间的全权委托代理手续，并在第二天上午一次也没有重复地全额支付了房费。

三天后，这个中介业务员以58万元的价格出售了这个房间，得到了13万元。 随后办理产权变更手续时，购房者知道中介业务员“吃差价”，但因此，房屋为全权代理，房屋所有合法证件和委托代理书在中介手里也没有办法。

【来自业界相关人士的评论】

南京中广置业的业务经理告诉记者，大部分销售人员对自己手上房子的具体价格不太清楚，一般在销售前都会咨询附近的房地产中介机构。 中介一旦发现房主的报价低于当时的市场价格，就会为该房出主意，用现金收购的方法控制该房，以达到牟取暴利的目的。 建议销售人员一定要咨询一些中介，了解市场行情。 $$分页符$$

隐瞒事情

王先生销售位于南京河西黄山路的一套商品房，王先生想报价122万元。 中介企业业务员在当地看到房子后，与王先生签订了中介代理合同。 合同规定，中介企业保证两周内出售王先生的房子，到期后，每天以100元的价格向王先生支付违约金。 而且，王先生不得将这个房间代理给其他中介企业。 否则，我们会加倍退还代理费。

两天后，吴先生打算购买这个房间，中介报价为128万元。 讨价还价后，吴先生同意以127万美元购买此房，中介企业要求吴先生支付5万元存款，如果后悔需要约两倍的赔偿金(即10万元)。 此后，买主吴多次要求与卖方会面，但中介以卖方出差、出国等理由搪塞，交易中买卖双方迟迟未能见面。

最终，这所房子在买卖合同上的成交价格为122万元，中介轻松吞噬了5万元的差价。 另外，告诉购买者“写一点就是减少交点税”。 陌生的买卖双方再三感谢这位中介业务员。

【来自业界相关人士的评论】

21世纪不动产南京华侨路分店的负责人告诉记者，房屋与普通商品交易不同，买卖双方都要特别慎重。 特别是买家在签订正式合同之前一定要和卖家见面，好好了解房子的相关情况，以免交易完成后后悔。 有什么理由不让买卖双方见面的中间人？ 其中一定有不可告人的目的。 买家应该勇敢地说“不”。

交房费拿房间

李小军拥有40平方的房子，通过中介销售。 中介在三方协商时，尽力鼓励买卖双方向中介企业付款，买方在与房管局签订买卖合同前全额(如果是一次性付款)记入企业账上，但中介退还房主的时间在新房本到来后3天内，名义上是保护买卖双方利益， 这个期间有半个月到一个月以上的时间差。 有了滚动的资金，中介就可以变“帽子戏法”，利用别人的钱来赚钱。

【来自业界相关人士的评论】

对卖方来说，其风险是可以预料的。 如果房地产中介资金链断裂，他们会宣布企业破产吗？ ！ 再者，卷钱逃跑，卖家去哪里讨论房费？ ！ $$分页符$$

长套房东

市民陈先生在南京市中山南路，想租一间71平方米的空房间。 2004年3月，他委托一家中介企业自己租赁，结果中介业务员说“尽量节约时间，让你放心”，陈先生一口气和该中介企业签订了6年的租赁合同，每月租金600元。 之后，这家中介企业花了500多块钱，请人打扫房子重新粉刷。 一个月后房租900元，而且一年租一次。 第二年，这所房子的月租金上涨到1400元以上，第三年上涨到1800元……6年后，陈先生至少赚了10万元以上的租金。

【来自业界相关人士的评论】

据我南京三牌楼店工作人员介绍，所有中介企业都喜欢长期接受包租业务，短则3年，长则8年。 一点业主也为了省事，喜欢一次租几年房子，但出乎意料，那只会给自己造成损失。

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房屋中介这种“空手套白狼”

“空手套白狼”、“套房10家中介”、“阿里这样的房地产商”、“永不退的‘新闻咨询费’……曾在房地产中介企业工作的“行业人士”向记者透露了非法中介的内幕。 总结一下，记者发现非法中介的首要赚钱手段是“欺骗”。

持有“北京市房地产经纪资格考试合格证”的史娜(化名)曾在两家房地产中介企业工作。 据她所说，非法中介企业基本上是“无图书买卖”。 这些企业注册资本少，很多也是“皮包企业”。 例如，她工作的中介企业只有三名比较固定的员工。 其他的工作人员很多都像走马灯一样迅速更换。

史娜每天上班，都会先找房地产新闻，找自己认为值得的新闻，记录下来，然后以“租房者”的名义给房东打电话，这样就可以得到最原始的价格。 比较而言，无利可图的新闻被淘汰，可用的新闻被保存。 史娜告诉记者，由于大部分中介企业房源都是这样获得的，套房成为10多个中介房源的人不少。

对于地理位置优越、房屋布局齐全的新闻，史娜还会向企业的“业务员”报告。 业务员租房子，和房主面对面再砍价一次。 协商结束后，业务员拿着行李先入住。 之后，家里的新闻再次发布在网上，但是房东已经对企业营业员说“成了”。 例如，东直门一带居室住宅的正常价格在每月1500元至1800元之间，业务员砍价，每月1500元取现，出租时涨到1800元。 除此之外，中介企业还将向出租人收取一个月的房租作为中介费用。 这样算下来，普通居室的房子转手，中介企业每年能赚4000元到5000元。